Reforma Tributária e Aluguel: Riscos para Pessoa Física em 2025

Você tem imóveis alugados em seu nome como pessoa física? Então, atenção: a Reforma Tributária aprovada em 2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025 vai mudar — e muito — a forma como a Receita Federal trata esse tipo de renda.

O que antes era uma forma tranquila de gerar renda mensal agora pode se transformar num passivo tributário silencioso. Isso porque a nova legislação criou critérios para identificar quem será tratado como “locador habitual” e, portanto, passará a ser tributado como empresa — mesmo sendo pessoa física.

Neste artigo, você vai entender:

Quem será enquadrado como locador habitual pela Receita
Qual será a nova carga tributária sobre aluguéis
Como funciona o cruzamento de dados pela Receita Federal
Quando vale a pena abrir uma empresa ou holding para alugar imóveis
Como fazer essa estruturação de forma legal e segura
E por que agir antes da virada do sistema é crucial

O que muda com a Reforma Tributária para quem aluga imóveis?

Com a Emenda Constitucional nº 132/2023 e a Lei Complementar nº 214/2025, o Brasil inicia uma transição para o sistema de IVA dual, com criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Esses tributos substituem uma série de tributos indiretos antigos e passam a incidir inclusive sobre locações realizadas por pessoas físicas consideradas “habituais”.

Quem será considerado locador habitual pela Receita Federal?

De acordo com o artigo 251 da LC 214/2025, será enquadrado como locador habitual:

A pessoa física que faturar mais de R$ 240.000,00/ano com aluguéis (ajustado pelo IPCA);
Ou aquela que possuir mais de 3 imóveis distintos locados, ainda que o valor total da receita seja inferior a R$ 240 mil;
Ou, alternativamente, quem ultrapassar R$ 288.000,00 no mesmo ano-calendário em curso.

Na prática: se você recebe mais de R$ 20 mil por mês ou tem mais de três imóveis locados, você já pode ser considerado um contribuinte de IBS e CBS.

Quanto imposto a pessoa física vai pagar sobre aluguéis?

Veja a comparação da carga tributária entre o regime de pessoa física e uma empresa do tipo holding ou administradora de bens próprios:

Pessoa Física (Locador Habitual)

IBS + CBS: 7,95% sobre o valor bruto do aluguel
IRPF (Carnê-Leão): até 27,5% sobre a renda líquida
Carga total estimada: até 35,45%

Pessoa Jurídica (Lucro Presumido)

IBS + CBS: 7,95%
IRPJ + CSLL: 7,68% (presunção de 32%)
Carga total estimada: 15,63%

Exemplo prático (mensal)

Receita de aluguel: R$ 25.000,00

Regime	Impostos estimados	Total em reais
Pessoa Física	R$ 8.862,50	até 35,45%
Pessoa Jurídica	R$ 3.907,50	até 15,63%

🔎 Conclusão prática: manter seus imóveis alugados como pessoa física pode dobrar sua carga tributária — especialmente após a plena vigência da reforma em 2027.

Como a Receita Federal vai descobrir?

Não tem como “passar batido”. A Receita Federal vai cruzar dados por múltiplas fontes:

Declaração de Imposto de Renda (IRPF)
Informes de rendimentos enviados por inquilinos pessoa jurídica
Contratos registrados em cartório
Dados de plataformas como Airbnb, QuintoAndar, OLX, etc.
Transferências recorrentes via TED, PIX, boletos
Informações de cartórios e registro de imóveis

Resultado: mesmo sem empresa, a Receita pode presumir a habitualidade com base em movimentações, número de imóveis, renda e padrão de reinvestimento.

Vale a pena abrir empresa para administrar aluguéis?

Sim, e na maioria dos casos, é a melhor estratégia para quem vive de aluguel. Especialmente se você:

Possui mais de três imóveis
Recebe mais de R$ 20 mil mensais com locações
Está planejando sucessão patrimonial
Busca blindagem contra conflitos familiares e ações judiciais
Deseja reduzir carga tributária sem descumprir a lei

Como funciona uma holding patrimonial ou empresa de administração de bens próprios?

Essa estrutura jurídica pode ser feita como:

LTDA (limitada)
SCP (sociedade em conta de participação)
Ou outro formato societário, conforme o planejamento

Passos práticos:

Escolha do regime tributário (geralmente Lucro Presumido);
Elaboração do contrato social com cláusulas de sucessão e proteção;
Registro na Junta Comercial e emissão de CNPJ;
Regularização fiscal e contábil;
Emissão de notas fiscais de locação, mesmo sem prestação de serviço.

Por que se antecipar à mudança?

Para evitar autuações retroativas
Para garantir economia tributária imediata
Para aproveitar créditos permitidos na transição
Para organizar o patrimônio com eficiência sucessória
Para não virar “exemplo” na malha fina

A transição começa agora e a vigência total será em 2027. Mas quem deixar pra 2026 pode já ter perdido milhares em tributos desnecessários.

Conclusão: o futuro do seu aluguel depende do que você vai fazer agora

A reforma não é um futuro distante. Ela já começou. E quem vive de renda de aluguel como pessoa física precisa escolher entre pagar mais ou planejar melhor.

Se você tem mais de três imóveis ou recebe mais de R$ 20 mil/mês com aluguéis, fale hoje com um advogado tributarista e societário.

A equipe do Nolla Advogados Associados pode te ajudar a montar uma holding familiar ou empresa de administração de bens próprios de forma estratégica, segura e econômica.

Buscou por:

Reforma Tributária e aluguel pessoa física?
Como abrir empresa para administrar imóveis?
Holding patrimonial para imóveis de aluguel?
IR sobre aluguéis em 2025?
Receita Federal considera locador habitual?

👉 Você está no lugar certo.
Fale com a equipe do Nolla Advogados agora e comece seu planejamento antes que o fisco bata à sua porta.

Reforma Tributária e Locação de Imóveis: Como o Novo Imposto vai Impactar quem Vive de Aluguel como Pessoa Física